Валидиране на електронен подпис върху договор за наем в PDF

Валидирането на електронен подпис върху договор за наем се свежда до три въпроса: квалифициран ли е подписът, бил ли е сертификатът в сила при подписването и непроменен ли е файлът. Квалифицираният подпис има действието на саморъчния (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство)), а за наем в обикновена писмена форма нотариус не е нужен за самата валидност (Landager). Нотариалната заверка идва на дневен ред едва при вписване на наем над една година.

Източник: Регламент (ЕС) № 910/2014, чл. 25 и чл. 32 (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство))

Какво обхваща валидирането на електронен подпис в PDF

Член 32 изброява осем условия, означени от а) до з) (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство)). Сертификатът трябва да е квалифициран и издаден от квалифициран доставчик, като е бил в сила при подписването. Данните за проверка трябва да съвпадат с предоставените на получателя, а данните за самоличността на подписалия да се предават вярно.

Останалите условия засягат псевдонима, който трябва да е ясно обозначен, устройството за създаване на квалифициран подпис, целостта на подписаните данни и изискванията на чл. 26 (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство)). Самата система за валидиране трябва да даде на получателя точен резултат и да му позволи да види проблемите със сигурността.

Наш извод. Зелената отметка в програма за четене на PDF рядко показва, че са проверени всичките осем точки, особено статусът на доставчика. При договор с по-голяма стойност си струва втора проверка с отделен инструмент.

Равен ли е КЕП на саморъчния подпис върху наемен договор

Да, по регламента (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство)). Българският закон добавя правилото за формата: писмената форма е спазена, когато е съставен електронен документ с електронно изявление (КИК-инфо (текст на ЗЕДЕУУ)). Законът обаче не се прилага за сделки, за които е нужна квалифицирана писмена форма, нито когато има значение държането на самия документ.

Обикновеният наем в писмена форма не е такава сделка, защото за валидността му не се иска нотариална заверка (Landager). Отделен е въпросът за вписването, а при съмнение за конкретен договор е уместна консултация с юрист. Видовете подпис са описани в материала за електронен подпис за физически лица, а издаването – в КЕП за физическо лице.

Как се проверява подписан PDF и как се намира доставчикът

Най-близкото до безплатен официален инструмент е демонстрационното приложение DSS на Европейската комисия. То връща една от три индикации. TOTAL-PASSED значи, че подписът отговаря на политиката за валидиране, INDETERMINATE – че данните не стигат за решение, а TOTAL-FAILED – че форматът е неправилен или стойността на подписа не се потвърждава (Европейска комисия).

Комисията уточнява, че демонстрациите са само за тест и не са квалифицирана услуга (Европейска комисия). Затова резултатът е добра първа проверка, но не доказателство за съда.

Втората стъпка е справка за издателя. Доставчикът е квалифициран само ако е в доверителен списък, който всяка държава членка публикува и подписва електронно (Европейска комисия). Комисията предлага браузър на списъците и машинночетим XML вариант. Ако договорът е във файл.p7s или.p7m, първо вижте как се отваря такъв файл, а безплатни средства има в материала за програми с отворен код.

Кога при наем е нужен нотариус

Само при срок над една година. Такъв договор подлежи на вписване в имотния регистър, а за него подписите трябва да са нотариално заверени (Landager). Заверката не е условие за валидност на самия наем.

Разликата се вижда при смяна на собственика:

Източник: Landager, изисквания за договори за наем (Landager)

Прегледаните източници не казват дали електронно подписан PDF се приема за вписване без нотариална заверка. По наш извод при наем над една година това се уточнява предварително с Агенцията по вписванията. Подобен въпрос стои и при общински имоти под наем.

Изтекъл сертификат и подпис върху наем

Често се смята, че подписът става невалиден в деня на изтичане на сертификата. Регламентът изисква сертификатът да е бил в сила при подписването, а не при проверката (legislation.gov.uk (Национален архив на Обединеното кралство)). По наш извод договор, подписан преди изтичането, не се обезсилва автоматично, макар по-късна проверка да може да потърси допълнителни данни.

DSS показва това чрез индикацията INDETERMINATE, когато липсват данни, например за отмяна на сертификата, които се получават по-късно (Европейска комисия). За подновяването вижте Подновяване на КЕП.

Въпроси и отговори

Нужен ли е нотариус, за да е валиден подписан PDF договор за наем? Не за самата валидност, достатъчен е документ, подписан от двете страни (Landager). Нотариално заверени подписи се искат за вписване.

Достатъчен ли е отчетът от DSS? Той е удобна първа проверка, но Комисията го определя като тестов инструмент (Европейска комисия).

Сравнението за наблюдение е срокът при смяна на собственика. Невписаният наем с достоверна дата пази наемателя най-много една година, а вписаният – за целия срок (Landager).